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听闻那么多“神盘”也许更实在的是这份 “尬盘

发布日期:2020-01-24

  71股均线近日呈多头排列王中王开,原标题:听闻那么多“神盘”,也许更实在的是这份 “尬盘指南” 年终踩盘01

  进入12月,地产企业又到了“年底冲关”的关键节点。据北京中原的市场统计,这个月北京新房市场上又有14个楼盘推新,主要集中在大兴、通州、顺义等地区,石景山、海淀也有少量房源。

  而中原地产另一项数据显示,截至2019年11月上旬,北京住宅库存高达7.28万套,已经到达8年以来的最高点。

  项目扎堆,竞品众多,库存巨大,各个楼盘都面临着巨大的销售压力。竞争之中,有些项目靠着“神”户型、好产品、区位优脱颖而出、快速突围,但也有一些项目因为缺乏亮点、性价比低,产品设计还停留在两年前,而逐渐变成“小透明”,被购房者自动跳过,越来越尴尬。

  我们耗费一周时间,在通州、顺义、石景山、亦庄等新盘扎堆的区域现场“勘查”了十几个楼盘,分别从区位、交通、价格、户型、竞品等因素,筛出了北京近期新房市场上的5个尴尬项目。

  对于购房者,买房置业要盯紧好项目,可一旦买不上热盘,退而求其次的时候,更重要的是避免踩坑。

  交通:项目处于地铁17号线未来科学城南站上,距离京承高速北七家立交桥1.5公里

  户型:104平米、136平米、148平米、165平米、169平米精装科技住宅

  未来公元位于地铁17号线未来科学城南站附近,是目前几个在售项目中距离地铁最近的项目。未来公元的土地性质是R2、F3商住混合,除了住宅产品,项目内还有数栋办公楼,也规划了面积不小的自持商业,生活配套很便利。

  但占尽地利的未来公元,销售状况却不理想。据“地产营销人”统计,今年1-11月,未来公元只签约了32套房。该项目分别于2018年、2019年6月两次推盘,共有250余套住宅入市,但至今仍有100多套没有销售出去,去化率仅在50%左右。

  未来科学城版块在今年是不缺市场热度的,行业内也普遍认为,北边的项目不愁卖,愁的只是能卖多快的问题。不过,未来公元成为了其中的例外。

  未来公元定位改善型住宅,主力户型有104平米、136平米、148平米、165平米、169平米几种,在面积上几乎“面面俱到”。但据案场工作人员透露,开发商判断面积最小的104平米户型产品应该是最好卖的,于是把对应的价格定得最高,在61000—62000元/平米之间,而项目的整体售价区间是58000—62000/平米。

  于是,尴尬的情况出现了。未来公元104平米的户型,只比旁边悦公馆97平米的户型大了7平米,单价上却贵了约1万元/平米。

  对比一下两个项目104平米和97平米的户型。未来公元虽然面积大了,但是仍旧显得很局促,主卧的面积只有约12平米,最大的一个次卧面积是10平米,另外一个房间则更小。而且只有一个卫生间,主卧没有做出来市场上流行的套间。

  悦公馆面积小了7平米,但主卧能做出一个带卫生间的套间,面积接近15平米,另外还带了一个55公分宽的阳台。两个次卧也都中规中矩,入户门的位置还设置了玄关,而不是像未来公元那样,大门正对客厅。至于未来公元104平米户型南北不通透的问题,就不老生常谈了。

  未来公元还有大户型可以拿出来拼,但仔细一看,136平米的户型还算方正,只不过在门厅的位置就开了一个次卧和卫生间的门,而且这两个门正面相对,去卫生间倒是方便了,但在房地产设计中,却是设计师们的“禁忌”之一。

  148平米的面积,放到2019年的市场上,能做出好户型的开发商估计不下50家。但未来公元偏偏把动线做得很乱:去客卫,需要跑到入户门门口;从客厅去主卧,需要从餐厅绕一圈;主卧和另外一个次卧门对门,如果同时有人走出来,可以直接握手问好了。但这套产品的名字还叫作“奢享舒适水岸华宅生活”。

  165平米的户型,乍一看,以为是把厨房给“扔出去”了,又直接在南向位置拼接了一个卧室,和148平米面积的户型的动线平米的户型,也像是一个方方正正的三居室,拼接出来一个厨房、一个卧室,主卧卫生间和衣帽间“合体”的问题也没有解决。

  未来公元大户型也不缺竞品。最直接的竞品还是金茂操盘的另外一个项目:未来金茂府。未来金茂府的120平米的户型,餐厅与厨房为一体,南向次卧与客卫为一块,主卧、主卫、北向次卧也相对独立,若将南向次卧设置成书房,就可以成为一个独立的活动空间。这样的设计,动静分离,能够让家庭成员各自的活动互不影响。

  145平米和160平米的户型也方方正正、南北通透,没有那么多绕弯的动线。未来金茂府还在书房上做文章,做了“双开门”设计,并且临近客厅的墙可以直接打掉,瞬间拥有一个面宽达7米的超大客厅。这种空间的可塑性,在未来公元上面就看不到一点设计。

  在品牌认知度上,未来公元由未来科学城置业与金融街联合开发,这两家近几年在市场上都没有特别知名的产品。而中国金茂操盘的“府”系和“悦”系产品在市场上则有不错的口碑基础。

  据“地产营销人”数据,1-11月未来金茂府限竞房共成交303套住宅,成交均价53911元/平米,总金额22.91亿元。上个月,同片区的未来金茂府·悦公馆启动排卡,目前已被预订一空。

  今年,后沙峪版块的竞争也很激烈,前几年限竞房扎堆出让的后果现在显露了。在这个时机中,祥云赋、公园十七区、中铁诺德阅墅、建邦顺颐府等10余个限竞房项目入市,纷纷选择搭乘开往战场的班车。

  供应量虽多,但去化率却并不高。据“地产营销人”数据,11月顺义区共成交120套住宅,其中公园十七区与祥云赋分别以33套、17套的成交量,排在顺义区11月住宅成交榜的第二名和第三名。

  这些项目的大区域配套没有太大区别,在中央别墅区、孙河版块众多的国际幼儿园、小学等教育资源中,要想特别拿得出手,那是难上加难。所以,大家在这些“高端基础配套”之上,都在拼产品力。

  之前的孙河板块给出了非常好的示范,曾经引领了北京住宅的产品创新,地下采光、别墅大面宽、园林等简直做到了同时代的极致,为后来者做好了铺垫。而祥云赋这样的项目,也在社区、商业上面大做文章,靠着空姐等群体的青睐,硬生生做成了高端项目。

  但同样作为“后辈”,建邦顺颐府并没有学到这些。从产品的户型设计来看,89平米户型为狭长型,主卧与客厅朝南;147平米户型比较方正,南北通透,整体设计中规中矩。从整体规划来看,建邦顺颐府在地块的东侧还修建了一片十分密集的合院产品,然而楼间距仅有7米,舒适感和私密性大打折扣。

  此外,合院的户型设计也比较鸡肋,地下两层,地上三层,总面积为270平米,一层设计为餐厨客,二层为客厅挑空加卧室,三层为卧室,每层真正的使用面积仅有四五十平米,从南到北不可避免会有长“走廊”,面积浪费严重,采光和动线也会显得很“不高端”。

  在顺颐府的竞品之中,祥云赋也做了合院产品,主推400平米的6层合院,从户型图上看,每一层的布局都较为合理,一层的房间有单独卫生间;二层设计成了一个超大套间,且有朝南的阳台;三层还设有超大的露台。

  在一大批竞品,甚至是版块内二手房同时参与竞争的局面下,建邦顺颐府硬生生在知名度较高的地段上做出一个“旧时代”的产品。

  为了在高容积率限制之下做出类别墅的居住体验,满足没有住过别墅的新兴中产群体的需求,北京市场早些年就曾这么玩过。但再过20天就2020年了,住差别墅不如买大平层早就成为市场共识了,再走不出旧时代,就是缺乏产品力的体现。

  据了解,顺颐府的开发商是北京建邦顺怡房地产开发有限公司,是北京建工的全资子公司。北京建工曾经建造了广场建筑区、国家图书馆、首都机场航空港等著名工程,但在房地产开发这块,却并没有什么市场影响力。这家“京”字号企业,也到了与时俱进的时候。

  交通:距离最近的亦庄线线号线途径项目东、南两侧。T1通车以后,项目距最近的兴海一街约1500米

  亦庄、后沙峪、通州都是近几年限竞房扎堆的几个区域,新房供应量十分可观。仅金隅学府所在的亦庄河西区,目前就有4个限竞房供应,约4500余套房源,大概率会陷入激烈的价格战。

  金隅学府由金隅地产开发,属于金隅金麟府二期产品。据了解,保利+金地+首开联合体与金隅几乎同时在河西区拿地,前者所开发的项目和悦华锦早在去年9月开盘,而金麟府却慢了足足三个月。没有抢到市场第一波客户之后,金隅学府的销售也一直没有热起来。据“地产营销人”数据,1—11月金麟府总成交套数为224套。

  而如今,在金麟府去化问题还未解决的情况下,“小兄弟”金隅学府又加入“魔鬼战场”。本港台现场直播室

  金隅学府主打学区房,但从区位上而言金隅学府、中铁国际公馆、和悦华锦享受的几乎是同等的教育、医疗资源,并且也拥有同样的缺陷。项目的产品定位是刚需,针对的是普通上班族,这类业主往往对有轨交通具有强需求,但金隅学府离最近的亦庄线通车以后,项目距最近的兴海一街站也有1500米的距离,算不上便捷。

  在产品上,金隅学府与其竞品和悦华锦做的都是洋房,金隅学府共8栋楼,容积率2.5,人口密度较高;和悦华锦1.8的容积率,社区的整体密度会更低。

  在品牌认知度上,和悦华锦的开发商金地、保利以往的产品在市场上都取得了不错的口碑,都有比较“圈粉”的项目。而且,亦庄区域内还有亦庄金茂悦、万科金域东郡等品相比较新的二手房供应。相比之下,市场对金隅的企业形象和产品留下的印象还停留在“老牌国企”这个层面,买房人稍有犹豫就会转向其它项目或者二手房市场。

  整体而言,金隅学府与周边竞品相比,显得十分平庸,没有自己的突出优势。在竞争激烈的市场上,机会稍瞬即逝,平庸就会成为缺点。为了打出自己的优势,金隅学府开启了降价模式,从52000元/平米,一路降至46000元/平米。但需要注意的是,金隅学府是毛坯交房,后续精装成本也需业主自己承担。

  交通:距离南四环1.8公里,距离京开高速2公里,距离郭公庄地铁站1000米

  位于北京四环边上的诺德逸府,从区位的角度来讲,并不应该沦为“尴尬”项目。据中原地产首席分析师张大伟统计,如果想买北京五环内的新房,大概只有4个项目、3500套房可选。而其中就有中铁诺德逸府。

  其他的3个项目中,中铁诺德春风和院、京投发展臻御府正好就处在诺德逸府所在的区域,春风和院与其仅一墙之隔,臻御府与诺德逸府的距离也相隔不到1公里。诺德逸府的尴尬,是相较于这两个强势竞品而言的。

  首先,在项目发声上,春风和院的强势使得中铁诺德逸府趋近“隐形”。春风和院不仅在一些环线两侧有显眼的路牌和楼体广告,还将售楼处搬到了南四环边上,不管是自然人流还是渠道流量,都会比诺德逸府抢先获得。两个项目虽然一墙之隔,但首先在发声和市场认知度上就差一截。

  从推盘进度来看,春风和院也抢先一步。两个项目同时拿地,但春风和院早在9月底已经入市,目前一期接近售罄,二期在11月23日开盘,是11月丰台区的“销冠”。原本以为今年开盘无望的京投发展臻御府,也传出将在年底开盘的消息,准备年底抢手。但诺德逸府则明显慢一拍,在预售许可证和开盘上处处落后竞品们。

  再看交通,臻御府距离地铁最近,直接是地铁上盖项目,与郭公庄地铁站无缝连接,诺德逸府和春风和院到地铁的距离相近。但诺德逸府开盘慢春风和院一步,现在又要与位置更好的臻御府直接比拼,交通劣势就会很明显了。

  在户型上。臻御府目前推出了89平米、130平米三种户型:89平米的两种户型中,A户型进深较长,采光一般。但B户型十分方正,南向面宽达9.6米,采光十分优良,没有多的浪费面积,半开阔式的厨房也让整个空间显得很通透。130平米的户型,南向面宽达到10.1米,南北通透,动静分布合理,玄关的选择保障了空间的私密性。

  两个直接竞品对比一下,诺德逸府的户型硬伤就出现了。诺德逸府89平米的户型有两种,第一种户型只有朝南向,不通透;第二种虽然是南北向,但南向面宽为6.1米。而春风和园同样是89平米的户型,南向面宽就能多做出80公分。

  在市场血拼89平米户型的时候,诺德逸府的户型设计并没有能做出彩。所以在同等价格下,交通、认知度、开盘时间选择上,诺德逸府已经免不了“陪跑”身份了。

  区位:东五环与东六环之间,运河商务区;5公里范围内,涵盖阳光金融城、远洋新光、通州万达等商务区,以及多所小学、医院;北侧500米处为通州殡仪馆

  禹洲地产发迹于厦门,在长三角地区有一定的品牌认知度,但在北京市场上缺乏声量。据了解,京津冀已被定为禹洲下一个战略布局重点,而禹洲朗庭湾便是其在北京的第一个项目。禹洲朗庭湾能否在北京市场上打响禹洲地产的第一枪,也将直接影响禹洲后续的战略节奏。

  通州是北京今年新盘比较集中的区域,如万科城市之光·东望、台湖金茂悦等,是朗庭湾有力的竞品,但跟这两个项目相比,朗庭湾却没有万科、金茂这样的大开发商品牌效应作为背书,对于北京买房人来说,禹洲地产的市场认知度是第一个要解决的问题。

  交通条件上,项目距离最近的地铁还有2.5公里,去地铁还需骑行或乘坐公交车;

  从配套来看,项目周边1500米范围内几乎没有商业,还有一大片待拆迁地区,几年之内旁边都会是工地。

  在对外宣传的话术里,“江景房”是朗庭湾传播的项目亮点。据项目销售人员介绍,项目的东侧是通州小中河,外侧一圈的楼可以在家中看到“江景”。但小栖在项目现场发现,小中河仅仅是一条小河沟,环境与运河相差很远,而且面河部分很少。

  最尴尬的是,项目北侧500米处就是通州殡仪馆(兼火葬场)。中国人买房自古便看中风水,在许多人的观念中,宁愿要户型差的,也不愿要风水差的。而风水最大的禁忌就是阳宅紧挨阴宅。

  据了解,目前这块地已由北京市规划和国土资源管理委员会批复开发,包括殡仪馆在内的142公顷地块未来将主要开发为居住用地、绿地、商业金融用地、中小学托幼用地等等。但何时拆迁改造完成,还是未知数。

  地产已经度过了躺着就能赚钱的黄金时代,市场趋近饱和、新盘频出之下,北京的限竞房市场存量已经创出历史新高。这种艰难的生存环境加速着“产品时代”的回归。

  “大潮褪去才知道谁在裸泳”,当市场的购房热情退却,人们开始审慎地拿着仅有的购房名额和购房款在整个北京的范围内挑选房子时,那些没能尽早修炼“内功”、仍然停留在原地的项目,其短板便会被无限放大。

  “尬盘”的存在,有市场节奏的外在原因,但更多在于企业自身的敏感度、判断力、产品力、操盘力等的欠佳。市场越来越需要敬畏之心,跟不上时代,就必须承担迟钝造成的后果。

  小栖最近大量踩盘,发现2019年对于市场和项目来说都是值得好好复盘的一年。后续我们也会把最近在市场上的所见所思从不同层面进行拆解,做成年终踩盘系列,进行详细介绍,敬请关注。返回搜狐,查看更多

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